Actualiteiten bij de koop van een huis

Energielabel
Het energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Sinds 2008 zijn eigenaren verplicht bij verkoop en verhuur van een woning een energielabel aan de kopers/huurders beschikbaar te stellen.

Sinds 1 januari 2021 is het energielabel en de methode waarop dit label wordt bepaald, veranderd. Verkopers kunnen niet meer digitaal een energielabel regelen. Sinds 1 januari 2021 dient een gecertificeerd adviseur de woning te bezoeken om vervolgens een energielabel af te kunnen geven. Deze adviseur komt kijken bij de woning en zal aan de hand van bouwtekeningen, documentatie enz. kijken welk energielabel uw huis krijgt.

Het energielabel geeft sinds januari 2021 aan of een woning gemakkelijk van het gas af kan en/of er extra isolatie nodig is voor er overgestapt kan worden op een warmtepomp of een aansluiting op het warmtenet.

Indien u geen energielabel kunt overhandigen bij verkoop of verhuur, dan kunt u van het ILT een brief verwachten. Zij kunnen vanaf 1 november 2021 een bestuurlijke boete opleggen voor een particuliere woningverkoper/verhuurder van € 435,--. Als een bedrijf een woning verkoopt/verhuurt, is deze boete zelfs
€ 870,--. De boete geldt per verkochte/verhuurde woning zonder definitief energielabel. Het is dus belangrijk om tijdig een nieuw energielabel aan te vragen, indien de wens bestaat de woning te verkopen/verhuren.

Wettelijke bedenktermijn
Voor de particuliere koper geldt dat zij 3 dagen bedenktijd heeft na het tekenen van de koopovereenkomst. Binnen die drie dagen mogen de kopers de overeenkomst zonder opgave van redenen ontbinden.

De wet spreekt enkel van een bedenktermijn voor kopers.
Geldt deze dan niet voor verkopers?
Het antwoord hierop luidt: nee.

Dit blijkt uit een zaak die op 15 oktober 2021 voor de Hoge Raad is geweest. Wat is hier gebeurd? Op 23 oktober 2017 is er een koopovereenkomst gesloten tussen kopers en verkopers. Hierin is bedongen dat verkopers ook gebruik mochten maken van de bedenktermijn van 3 dagen. Verkopers maken hier gebruik van op de tweede dag. Van belang hierbij is de bewoording in de koopovereenkomst: Verkopers mogen gebruik maken van dezelfde wettelijke bedenktermijn als waar Kopers recht op hebben op grond van art. 7:2 lid 2 BW. Kopers zijn het niet eens met de ontbinding en gaan naar de Rechtbank. In eerste instantie wordt hun vordering afgewezen. De Rechtbank vraagt zich wel af of het fatsoenlijk is van verkopers om de koop te ontbinden en met een andere partij in zee te gaan, maar geeft aan dat wet hier niet aan in de weg staat.

Kopers laten het hier niet bij zitten en gaan naar het Gerechtshof. De bedoeling van de wettelijke bedenktermijn is kopers te beschermen tegen ondoordachte en impulsieve beslissingen. Van belang is dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat dit dus niet de situatie is waarin koper meerdere huizen koopt en daarna gaat beslissen welk huis het gaat worden.

Het Hof maakt de vergelijking met de beperking voor het inroepen van de bedenktermijn voor de kopers en zegt hierover dat verkopers de contractuele bedenktermijn hebben gebruikt om te kiezen tussen verschillende kopers en dat zij daarmee hun bevoegdheid om de wettelijke bedenktermijn in te roepen, hebben misbruikt.

Verkopers zijn hierop een procedure bij de Hoge Raad gestart, omdat ze het niet eens zijn met het Gerechtshof. De Hoge Raad heeft echter beslist dat de klachten niet kunnen leiden tot een vernietiging van het arrest bij het Gerechtshof. De Hoge Raad veroordeeld verkopers vervolgens ook in de kosten van het geding in cassatie.

Eenzelfde wettelijke bedenktermijn opnemen voor verkopers mag dus niet.

Meer informatie over deze onderwerpen?
Neem voor een informatief gesprek contact op met ons kantoor.