Bedenktijd alleen voor koper?

Als iemand een huis koopt, is het gebruikelijk voor de meeste kopers een financieringsclausule op te nemen. Dit is een ontbindende voorwaarde die de koper de gelegenheid geeft de koopovereenkomst te ontbinden als hij/zij niet binnen een bepaalde tijd financiering tot een bepaald bedrag rond krijgt. Vaak moet de koper dan van minimaal 2 financieringsinstellingen bewijs hebben dat hij/zij is afgewezen. Belangrijk is om hier voldoende tijd voor te nemen, want banken hebben tijd nodig om de financiering rond te krijgen.

Iets minder gebruikelijk, maar toch wel aan te raden, is de ontbindende voorwaarde dat de koper de koop kan ontbinden als uit een bouwtechnische keuring zou blijken dat het herstel van de woning een bepaald bedrag te boven zou gaan. Bij enkele recente koopovereenkomsten, zonder makelaar of andere professionele begeleiding, was dit niet opgenomen, terwijl er later toch grote problemen opspeelden. Let dus op.

Enkele jaren geleden nog maar was er vaak sprake van een zogenaamd ‘verkooptreintje’. De koper kon de koopovereenkomst van de nieuwe woning ontbinden als hij/zij zijn oude huis niet voor een bepaalde datum zou hebben verkocht. Inmiddels is de huizenmarkt zodanig dat we deze ontbindende voorwaarde niet meer of zelden voorbij zien komen.

Standaard is de 3 dagen wettelijke bedenktijd. De koper die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf heeft bij aankoop van een woning het wettelijke recht om binnen 3 dagen na ontvangst van de schriftelijke koopovereenkomst deze zonder opgaaf van reden te ontbinden. Hoewel er in het verleden wel eens misbruik van gemaakt is door kopers, om de verkoper onder druk te zetten toen de huizenmarkt onder druk stond, heeft de rechter de koper altijd beschermd.

Maar geldt de 3 dagen wettelijke bedenktijd ook voor de verkoper?

In een koopovereenkomst bedongen de verkopers die bedenktijd voor zichzelf, onder het motto: ‘Dat is wel zo eerlijk’. Binnen de gestelde termijn vonden zij iemand die meer bood op hun woning, waarna ze beroep deden op de bedenktijd. De teleurgestelde kopers pikten dit niet. Zij stelden dat de verkopers misbruik van hun recht hadden gemaakt, door na het tekenen van de koopovereenkomst door te onderhandelen met anderen. Bij de rechter eisten zij de contractueel afgesproken schadevergoeding van €38.000,-. Dat was 10% van de koopprijs. De rechtbank (in Almelo) wees de schadeclaim van de kopers eerst nog af, maar het (Arnhemse) gerechtshof koos wel hun kant. De verkopers stapten daarop naar de Hoge Raad. In de conclusie kiest de procureur-generaal ook voor de kopers. De Hoge Raad volgt meestal zo’n conclusie.

De procureur-generaal wees op de wetsgeschiedenis, waaruit blijkt dat de bedenktijd voor kopers van huizen niet is gegeven voor het maken van ‘een definitieve keuze’. De bedenktijd is bedoeld om terug te komen op een ondoordachte, impulsieve beslissing. Dat moet dan ook gelden voor de bedenktijd die de verkoper had bedongen. Anders zou de verkoper in een betere positie komen dan de koper en zouden de belangen van de kopers onevenredig worden geschaad, aldus de procureur-generaal.

Wellicht zou een anders geformuleerde ontbindende voorwaarde de verkoper wel helpen geholpen en zouden zij geen boete hebben gehad als zij zich tijdig en goed hadden laten adviseren.

Neem voor een (vrijblijvend) informatief gesprek over dit onderwerp contact op met ons kantoor.