Geen schuld, maar (nog) wel een hypotheek

‘Maar notaris’, zo begon de verkoper van een woning de bijeenkomst waar hij zijn woning zou overdragen aan de nieuwe eigenaar, ‘ik heb mijn hypotheek toch afgelost?’

De meeste mensen in Nederland kopen een huis, waarbij ze gebruikmaken van hypothecaire financiering. Ze krijgen dus een hypotheekschuld of zoals de meeste mensen zeggen: ‘ze hebben een hypotheek bij de bank’, maar er is sprake van zowel een hypotheek als een schuld.

Een hypotheek is een rechtshandeling, waarbij iemand een registergoed (woning, te boek gesteld schip of luchtvaartuig) in onderpand geeft aan de bank, als zekerheid voor een lening of al hetgeen die persoon schuldig is of nog zal worden aan de bank.

Een lening geeft weer wat iemand heeft geleend en tegen welke voorwaarden (rente, rente-vaste tijd, looptijd lening en aflossingsverplichtingen). Bij niet- nakomen van de verplichtingen van degene die het geld leent, kan de bank gebruikmaken van haar hypotheekbevoegdheden: de bank kan de woning executeren, dat wil zeggen veilen op een executieveiling, waarbij de bank voorrang heeft op de executieveilingopbrengst tot het bedrag dat in de hypotheekakte staat vermeld. Echter niet alleen voor de woningschuld heeft de bank voorrang, maar op alles wat de klant schuldig is aan de bank. Heeft de klant bijvoorbeeld ook een autofinanciering bij één en dezelfde bank waar zijn hypothecaire huisfinanciering is ondergebracht, dan kan bij niet- nakomen van de verplichtingen van de autofinanciering het huis geveild worden.

Er is dus sprake van een hypotheek en een schuld.

De hypotheek staat nog ingeschreven in het Kadaster, terwijl de eigenwoningschuld toch al lang is afgelost bij de bank? In de koopovereenkomst die de verkoper heeft getekend, staat vermeld dat ‘de woning geleverd moet worden vrij van hypotheken en beslagen.’ Als notaris controleer ik dit, want als er nog een hypotheek van verkoper op de woning zit, dan is het niet de bedoeling dat de nieuwe eigenaar geconfronteerd wordt met risico’s die op de oude eigenaar betrekking hebben. Dus de hypotheek moet er (alsnog) af, ook al is er geen schuld meer. Vandaar dat de klant zo verontwaardigd was. Ja, inderdaad was de schuld al lang afgelost, maar de eigenaar is er door de bank nooit op gewezen dat hij of zij naar de notaris diende te gaan om de hypotheek door te laten halen bij het Kadaster. Vroeger werd er dan op verzoek van de notaris letterlijk een kruis gezet door de hypotheek bij het Kadaster, ten teken dat de hypotheek was doorgehaald. Tegenwoordig gebeurd dat elektronisch. De verkoper heeft dus (al lang) geen schuld meer aan de bank, maar de bank heeft nog steeds een verhaalsrecht op de woningeigenaar.

In een enkel geval kan het verstandig zijn om de hypotheek op de woning te laten zitten, bijvoorbeeld wanneer u nog van plan bent een nieuwe lening bij dezelfde bank af te sluiten, maar meestal niet. Meestal komt er geen nieuwe lening, gaat de eigenaar naar een andere bank voor een lening of zijn de voorwaarden van bank inmiddels veranderd, waardoor er toch een nieuwe hypotheekakte dient te worden opgesteld.

Voor de gemoedsrust van de verkoper is het te zijner tijd ook prettiger: geen schuld, dus ook geen hypotheek.